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                                        长沙市xx水利投资置业有限公司与谢某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

                                        长沙市岳麓区人民法院

                                          长沙市xx水利投资置业有限公司与谢某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

                                        长沙市岳麓区人民法院

                                        民事判决书

                                        (2018)湘0104民初3718号

                                        原告长沙市xx水利投资置业有限公司,住所地:湖南省长沙市xx区xxx路xxx号xx湾畔x栋。

                                        法定代表人赵xx,系该公司总经理。

                                        委托代理人文艳,湖南湘鼎优德w88事务所优德w88。

                                        委托代理人邓斌,湖南湘鼎优德w88事务所优德w88。

                                        被告谢某,男,1983年3月19日出生,住长沙市岳麓区,委托代理人陈明凡,湖南同才优德w88事务所优德w88。

                                        委托代理人陈荣,湖南同才优德w88事务所优德w88。

                                        原告长沙市xx水利投资置业有限公司(以下简称“xx水利公司”)诉被告谢某房屋租赁合同纠纷一案,本院于2018年5月15日受理后,依法由审判员卿斌担任审判长,与人民陪审员张永玲、廖寓舒组成合议庭,于2018年7月26日公开开庭进行了审理,书记员罗翠玲担任法庭记录,原告长沙市xx水利投资置业有限公司的委托代理人文艳,被告谢某及其委托代理人陈明凡、陈荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

                                        原告xx水利公司诉称,2016年9月30日,原、被告签订租赁合同,约定被告承租原告位于长沙市岳麓区场地,建筑面积31.43平方米,租赁期限为5年,自2017年1月1日起至2021年12月31日止。2017年1月1日至2018年12月31日每季度租金为12069.1元。租赁合同签订当日,被告一次性向原告支付了一季度租金和租赁合同保证金22127元。后续租金每季度支付一次,在上一季度期限届满前十个工作日内预付。2017年6月14日,原、被告签订《场地租赁合同补充协议》,约定2017年7月1日开始计租,租金标准调整为2017年7月1日至2018年12月31日每季度租金12069.1元。签订补充协议前已缴纳的租金冲抵补充协议约定的交费日后已缴纳的租金。据合同约定,被告应按时交纳租赁费用及其他费用,如逾期支付,每逾期一日,应按欠缴金额的5‰向原告缴纳违约金。被告无故欠缴租赁费用3个月以上(含3个月),并经原告书面催缴无效的,原告有权提前解除合同,合同保证金不予退还。

                                        合同签订后,原告履行了交付房屋等义务,但被告自2017年10月1日起拖欠租金,原告多次发函催告,但被告仍拒绝履行支付义务。为维护自身合法权益,原告特诉至法院,请求依法判令:1.解除原告与被告签订的《湖南省长沙市洋湖兰亭MALL场地租赁合同》,被告将兰亭湾畔项目的A8栋F160场地腾空退还给原告;2.被告立即向原告支付房屋租金36207元(租金自2017年10月1日暂计算至2018年6月30日);3.被告支付原告租金逾期违约金21844.89元(自2017年10月1日暂计算至2018年4月30日);4.以上两项共计人民币58051.89元(租金、租金逾期违约金均连续计算至被告腾退房屋并清偿债务之日止);5.本案诉讼费由被告承担。被告谢某辩称,本人之所以未按期交租,主要原因在于:一是原告未按合同约定及时提供发票,被告享有先履行抗辩权。二是原告在被告未拖欠电费的情况下违法断电8天,暴力锁门,且在电视媒体介入报道后仍不解除非法催租手段,影响了被告的正常经营,已构成根本违约。三是原告作为商业MALL的运营者,存在欺诈招商行为,其宣传洋湖兰亭MALL为7万方的一站式滨江商业综合体,并将五大主力店强势入驻作为宣传点,但实际上远远没有达到其宣传的规模,几大主力店不到一年就因原告的违法断电、锁门等行为纷纷离场。同时,原告利用格式合同规避己方开业率,怠于履行商场管理者的管理义务,致使洋湖兰亭MALL商场自始至终未营造出商场应有的商业氛围,违反诚实信用原则和合同约定。四是原告已经将收取租金的权利转让给湖南北山建设集团股份有限公司,该债权转让行为已生效,故原告并非适格当事人。

                                        综上,原告的行为构成根本违约,若解除合同,被告不应承担任何违约责任。经审理查明,2016年9月30日,原告(甲方)xx水利公司与被告(乙方)谢某签订了《湖南省长沙市洋湖兰亭MALLA8-160七猩猩场地租赁合同》,约定:“……第二条租赁场地、期限及经营范围1.租赁场地:甲方同意将位于洋湖兰亭mall项目A8栋160号建筑面积31.43平方米的场地出租给乙方……3.1合同租赁期为5年。3.2计租期:自2017年1月1日起开始起计,每12个月为一个租赁年度,至2021年12月31日止。4.租赁经营范围:坚果、炒货、进口零食。第三条应缴费用及支付方式1.特别约定乙方在支付本合同项下的各类应缴费用时,应及时向甲方财务缴纳或转账至甲方指定账户(有特别约定除外),且甲方须向乙方提供对应付款的合格收据或发票,包括但不限于保证金收据(如有将转为租赁费用的部分,需开具租赁发票)、租赁发票、物业服务费发票、水电费发票(有特别约定的除外)……甲方指定收款账号为合同封面账号,除经特别约定或经乙方确认的情况外,乙方不会变更向甲方汇款的账号。如因甲方需要变更收款人、账号及收款银行,以甲方通知为准,乙方需配合汇款。如因甲方未能按约定提供相应的缴款通知和票据,或遇法定节假日或公众假日,各类应缴费用的付款时间顺延。2.场地租赁履约保证金乙方应于签订本租赁合同之日起一次性向甲方交纳租赁履约保证金合计人民币22127元作为履行租赁合同的担保。自计租日2017年1月1日起算后,其中10058元自动转为第一季度租赁费用,剩余12069元为本合同租赁保证金。租赁合同租赁期满,在乙方按本合同第十二条第6款规定将租赁单元交还甲方之日起十个工作日内,甲方应将租赁保证金一次性无息退还乙方。如租赁合同租赁期满,乙方仍有法律规定或租赁合同约定的应付款、违约金、赔偿金等尚未支付完毕的,甲方可从租赁保证金中扣除应付款、违约金、赔偿金后再将剩余部分租赁保证金一次性无息退还乙方。3.租金租金按租赁场地的建筑面积计算。具体租金金额见下表:租赁周期:2017年1月1日至2017年12月31日,租赁费用3352.5元月……2018年1月1日至2018年12月31日,租赁费用3352.5元月……(1)租金的支付采取预付制:每季度为一个支付周期,各期租金应在上一季度期限届满前10个工作日预付;租金不包括物业服务费、中央空调及水费、电费等其他费用。(2)租金支付、发票提供:乙方支付租赁费用10个工作日后,甲方向乙方提供正规合格的发票……第九条违约责任1.合同双方任何一方违反本合同,并对另一方造成经济损失时,违约方需对守约方做出合理的、全面的赔偿。

                                        因违约方原因致守约方提前解除合同,违约方应承担违约赔偿责任……3.乙方须按时缴纳租赁费用及其他费用,即水、电等费用,如发生逾期支付,则每逾期一日,应按欠缴金额的5‰向甲方缴纳违约金。4.除依据本合同约定一方可以提前终止合同的外,在合同有效期内,双方均不得无故提前终止合同;甲方违反约定提前终止合同的,应双倍返还乙方租赁保证金,并赔偿乙方由此造成的其他实际损失。乙方违反约定提前终止合同的,除乙方租赁保证金不予退还外,并应赔偿甲方由此遭受的其他实际损失……”合同签订后,原告依约向被告交付了涉案租赁场地,被告亦依约向原告预付了10058元租金和12069元保证金。被告进场装修完后于2016年12月10日正式营业。2017年4月,被告因涉案商场商业气氛低迷,经营惨淡未按时向原告支付租金。2017年4月12日,原告以拖欠租金为由,对被告及其他部分商户采取了强行断电措施。

                                        2017年6月14日,原、被告就租金及交费日的变更事宜协商后签订了《场地租赁合同补充协议》,约定:“鉴于:甲乙双方于2016年9月30日签订了《湖南省长沙市洋湖兰亭MALLA8栋场地租赁合同》,乙方承租了甲方位于兰亭湾畔A8栋160号商铺经营七猩猩。考虑到乙方实际经营困难,经甲乙双方友好协商一致,就《场地租赁合同》中关于交费日、租金相关事宜达成如下补充协议:第一条《场地租赁合同》租赁期限及租金标准不变,甲方给予乙方交租宽限期,调整后乙方交租时间如下:第二条交费日期:2017年7月1日,交费金额12069.1元;2017年10月1日,交费金额12069.1元;2018年1月1日,交费金额12069.1元;2018年4月1日,交费金额12069.1元;2018年7月1日,交费金额12069.1元;2018年10月1日,交费金额12069.1元;2019年1月1日,交费金额12672.6元……第三条乙方在签署本协议前已经缴纳的租金10057元,双方同意用于冲抵本补充协议约定的交费日开始后乙方应付的租金。第四条在合同期内,乙方不得提前解除合同,如乙方提前解除合同,甲方有权按原合同约定收取相应租金,及没收乙方合同保证金,乙方按《场地租赁合同》中约定向甲方支付违约金。第五条乙方需于本补充协议签订日补足“合同保证金”及“一个季度的租金”款项,款项金额为:保证金为人民币12069元,一个季度租金金额为12069元……”2017年12月19日,原告委托湖南北山建设集团股份有限公司对涉案商场拖欠租金的商户收取租金,并向其出具了《关于同意收取兰亭湾畔项目A8栋商铺租金的函》:“湖南北山建设集团股份有限公司(陈震宇先生):贵单位承建的我司兰亭湾畔项目建设工程,目前由于我司资金周转困难,工程进度款未能按期支付。我司将兰亭湾畔项目A8栋一楼部分商业物业及应收租金收益已质押给贵单位,作为应付贵单位工程进度款的质押担保。鉴于此,我司同意由贵单位直接向兰亭湾畔项目A8栋商业租户收取应收租金(兰亭湾畔项目A8栋租户欠租明细表见附件),贵单位收回的租金款项全部用于抵扣所欠贵单位的工程款。请贵单位严格按照我司提供的兰亭湾畔项目A8栋租户欠租明细表进行收取。特此致函!”因涉案商场欠付租金的商户未履行交租义务,2017年12月21日,湖南北山建设集团股份有限公司将部分商户铺面强行上锁(未锁被告铺面),此后,被告便停止了商铺的经营。

                                        庭审中,被告明确表示不愿意再继续经营并同意解除合同,现该商铺内仍留有被告的货架1个和空调1台以及桌椅板凳若干未搬出。另查明,自2017年10月1日起,被告未再履行租金交付义务。合同履行过程中,涉案商场整体运营未达到原告的预期宣传目标,商场商业气氛低迷。同时,因原告对商场商户采取拉闸限电、强行锁门等行为,引发商户报警、电视媒体到场采访报道等事件。以上事实,有当事人当庭陈述,原告xx水利公司提交并经庭审质证的《湖南省长沙市洋湖兰亭MALLA8-160七猩猩场地租赁合同》及《场地租赁合同补充协议》、兰亭湾畔二期A-08a栋、兰亭湾畔二期A-08b栋竣工验收备案表、场地交付确认书、缴费通知书及邮寄单,被告谢某提交并经庭审质证的《湖南省长沙市洋湖兰亭MALLA8-160七猩猩场地租赁合同》、洋湖兰亭mall招商宣传单、关于洋湖兰亭mall开业系列活动的通知、关于同意收取兰亭湾畔项目A8栋商铺租金的函、电视媒体采访报道的视频资料(光盘)、商户维权的照片等证据予以证实,本院予以确认。本院认为,原、被告签订的《湖南省长沙市洋湖兰亭MALLD3119酒店前台场地租赁合同》及《场地租赁合同补充协议》系双方真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,依法成立并生效,原、被告均应依约履行各自的义务。然合同履行过程中,被告却未依约按时向原告支付租金,其行为显然构成违约。上述合同签订后,原告已依约向被告交付了涉案租赁场地,履行了合同主要义务,虽然合同履行过程中,涉案商场整体运营未达到原告的预期宣传目标,但被告在未采取合理有效的措施与原告协商解决的情形下,拒交相应的租赁费用,长期将其自身生产经营工具放置于涉案租赁场地,致使涉案租赁场地长期被占用,原告无法及时有效地收回,其行为显然构成违约。现原告主张要求其支付租金,理由正当,本院予以支持。虽然原告未及时向被告提供租金发票,但在房屋租赁合同法律关系中,出租方的主要义务系依约提供适租的租赁物,承租方的主要义务是依约支付租金,只有当出租人未提供符合约定的租赁物时,承租人才有权拒付租金。本案中,原告已依约向被告提供了适租的租赁场地,被告理应依约支付租金,租金发票仅是一种付款及财务凭据,交付发票并不是合同的主给付义务,而是一种从给付义务,被告履行租金支付义务和原告出具发票义务并不具有对价关系,故其以先履行抗辩权为由拒绝支付租金,理据不足,本院不予支持。

                                        至于被告所辩称的原告诉讼主体不适格的问题,虽然在合同履行过程中原告曾出函同意由第三方湖南北山建设集团股份有限公司向被告等欠租商户收取租金,但曾该函的具体内容可知,其本质上属于一种委托关系,这种委托关系并不影响原、被告之间的租赁合同关系,且被告在第三方湖南北山建设集团股份有限公司向其催讨租金时亦未履行付租义务,现原告根据其与被告签订的租赁合同向被告主张租金权利,并无不当。关于原告要求解除其与被告签订的涉案场地租赁合同的问题。因被告已明确表示不愿意继续经营并同意解除合同,上述合同已无继续履行的必要。故对原告请求解除上述合同的诉请,本院照准。合同解除后,被告应将涉案租赁场地腾空后退还给原告。关于被告欠付租金的确定问题。原、被告在签订的《场地租赁合同补充协议》中对租金标准及支付方式作出了明确约定,且被告在涉案租赁场地内经营到2017年12月21日才停止经营,故对2017年10月1日至2017年12月21日期间欠付的租金,被告理应按上述补充协议约定的租金标准按期支付给原告,具体金额为12069.1元季÷3月×2月+12069.1元季÷90天×21天=10862.2元。对2017年12月22日以后的租金,因原告对涉案商场中部分商户强行锁门的行为客观上影响了涉案商场的商业氛围,且被告自该日起停止了商铺的经营,从平衡各方利益的角度及案件实际情况考量,本院对被告自2017年12月22日起欠付的租金标准酌情调整为2000元月,暂计算至2018年6月30日为:2000元月×6月+2000元月÷30天×9天=12600元,故被告自2017年12月22日至2018年6月30日期间应支付给原告的租金为10862.2元+12600元=23462.2元,核减被告已交付的12069元保证金,还应支付原告23462.2元-12069元=11393.2元,对2018年7月1日之后的租金,被告应按2000元月的租金标准支付至被告将涉案租赁场地实际退还给原告之日止。关于原告主张的违约金问题。考虑到原告在合同履行过程中亦存在强行断电等实际因素,故对其主张的违约金,本院不予支持。

                                        据此,依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十四条、第二百二十六条之规定,判决如下:

                                        一、原告长沙市xx水利投资置业有限公司与被告谢某于2016年9月30日签订的《湖南省长沙市洋湖兰亭MALLA8-160七猩猩场地租赁合同》以及于2017年6月14日签订的《场地租赁合同补充协议》自本判决生效之日起解除;

                                        二、限被告谢某于判决生效之日起十日内将位于长沙市岳麓区猴子石大桥南兰亭MALLA8栋160场地腾空并交还给原告长沙市xx水利投资置业有限公司;

                                        三、被告谢某于判决生效之日起十日内支付原告长沙市xx水利投资置业有限公司租金11393.2元(自2017年10月1日暂计算至2018年6月30日),并应按2000元月的租金标准支付至被告谢某将长沙市岳麓区猴子石大桥南兰亭MALLA8栋160场地实际退还给原告长沙市xx水利投资置业有限公司之日止;

                                        四、驳回原告长沙市xx水利投资置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1251元,由原告长沙市xx水利投资置业有限公司负担451元,由被告谢某负担800元。

                                        如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于湖南省长沙市中级人民法院。

                                        审判长 卿斌

                                        人民陪审员 廖寓舒

                                        人民陪审员 张永玲

                                        二〇一八年十一月七日

                                        书记员 罗翠玲


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                                        裁判日期:2018/11/16 星期五 16:00:00

                                        审理法院:长沙市岳麓区人民法院

                                        参与本案的优德w88

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